Saldo devedor: como INCC, juros de obra e correção do contrato mudam valor

O valor que o comprador paga por um apartamento na planta nem sempre permanece igual ao longo da construção. Isso acontece porque o contrato pode prever a atualização das parcelas e do saldo devedor, enquanto o financiamento imobiliário pode ter encargos próprios. Depois da entrega das chaves, as regras de atualização também podem mudar, conforme o contrato firmado.

Para entender por que o preço varia, é importante separar três conceitos:

• a correção monetária do contrato durante a obra;
• os juros de obra cobrados em determinadas modalidades de financiamento;

Embora possam aparecer no mesmo período, eles têm funções diferentes e não devem ser tratados como uma única cobrança.

Na compra de um apartamento da MRV, por exemplo, o comprador deve consultar o contrato de compra e venda e, quando houver financiamento, o contrato assinado com o banco. É nesses documentos que estão as regras aplicáveis à sua operação.

O que é o INCC e por que ele altera o saldo durante a obra?

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), acompanha a variação dos custos de materiais, serviços e mão de obra usados na construção de imóveis residenciais. Ele funciona como um indicador da evolução dos custos do setor.

A MRV, maior construtora da América Latina, explica que o INCC é utilizado para corrigir o saldo devedor durante a construção. O material também destaca que, após a entrega das chaves, o saldo restante pode passar a seguir as condições previstas no contrato de financiamento bancário.

Quando o contrato de compra de um imóvel na planta prevê correção pelo INCC, a variação do índice é aplicada conforme as regras estabelecidas no documento. Com isso, as parcelas ou o saldo que ainda falta pagar podem ser atualizados ao longo da construção.

O INCC não é uma taxa de juros nem uma cobrança bancária. É um índice de correção monetária. Sua aplicação depende do que foi contratado, incluindo o período de incidência, o índice específico adotado e a base de cálculo. 

Por isso, o comprador deve consultar a cláusula de reajuste do contrato de compra e venda, em vez de presumir que toda aquisição de imóvel na planta utiliza o mesmo índice ou segue o mesmo calendário de correção.

O que são os juros de obra no financiamento imobiliário?

Os juros de obra estão relacionados a determinadas modalidades de financiamento imobiliário em que o banco libera os recursos gradualmente, conforme o avanço da construção.

A MRV explica que a taxa de evolução de obra é cobrada pela instituição financeira e pode variar conforme os recursos liberados durante a construção. As condições de cobrança devem ser verificadas no contrato de financiamento.

Nessas operações, o comprador pode pagar encargos calculados sobre os valores do financiamento já liberados pela instituição financeira. Conforme o contrato, também podem existir outros componentes, como seguros e tarifas.

A Caixa Econômica Federal explica que, em modalidades de financiamento para construção, durante a fase de obra podem ser cobrados juros sobre a parcela do crédito liberada, seguros e tarifa de administração, quando aplicável.

Esse encargo não deve ser confundido com o INCC: enquanto o INCC corrige valores previstos no contrato de compra e venda, os juros de obra decorrem das condições do financiamento bancário. 

Nem toda compra de imóvel tem cobrança de juros de obra; isso depende da modalidade contratada e da estrutura da operação.

O que muda na correção do saldo devedor depois da entrega das chaves?

A entrega das chaves não significa, necessariamente, que todas as obrigações financeiras terminam ou que o saldo devedor deixa de ser atualizado. O que muda depende de como a compra foi estruturada e do contrato aplicável.

Quando o imóvel é financiado por um banco, o saldo devedor passa a seguir as condições previstas no contrato de crédito, que pode estabelecer um indexador, uma taxa de juros e um sistema de amortização. 

A prestação pode incluir amortização do principal, juros e encargos acessórios, como seguros e tarifas, conforme a modalidade contratada. O cálculo considera, entre outros fatores, o saldo devedor atualizado, a taxa de juros, o sistema de amortização e o prazo restante.

A correção monetária atualiza o valor da dívida de acordo com o índice contratado; os juros remuneram o crédito concedido; e a amortização reduz o valor principal que ainda falta pagar. Como esses componentes atuam de formas diferentes, o saldo devedor não necessariamente diminui na mesma proporção que o valor pago em cada prestação.

Se ainda houver valores a pagar diretamente à construtora após a entrega, a atualização desses valores dependerá das cláusulas do contrato de compra e venda. 

Não se deve presumir que o índice aplicado durante a construção continuará sendo usado depois das chaves: é preciso conferir o que foi pactuado para cada fase.

Onde conferir cada cobrança no contrato?

O comprador também pode solicitar à construtora ou ao banco um demonstrativo atualizado da dívida, com a discriminação dos valores cobrados. Se houver uma diferença que não esteja clara, o ideal é pedir a memória de cálculo e a indicação da cláusula contratual que fundamenta cada cobrança.

O que observar antes de questionar uma cobrança?

Uma alteração no saldo devedor não significa, por si só, que houve erro. Mas o comprador tem o direito de entender como a dívida foi calculada e verificar se os encargos correspondem ao contrato.

Antes de contestar um valor, vale conferir:

• qual contrato estabelece a cobrança;
• se o índice aplicado corresponde ao que foi contratado;
• qual período foi considerado no reajuste;
• se juros, correção, seguros e tarifas estão discriminados separadamente;
• se a cobrança corresponde à fase de construção ou à fase de amortização do financiamento.

Se a explicação não for suficiente, o comprador pode registrar uma solicitação formal à construtora ou à instituição financeira responsável. É importante guardar os demonstrativos, os contratos e os protocolos de atendimento para facilitar a análise.