Era pouco mais de 19h de uma segunda-feira quando a equipe do asilo Korian Les Amarantes, em Tours, sudoeste de Paris, encontrou Yvette Brisset, de 92 anos, morta em sua cama. Ela aparentemente havia se engasgado com uma madeleine — um dos famosos bolos franceses em formato de peixe, com sabor de limão.
O bolo havia sido levado a ela mais cedo naquela noite por um homem chamado Alain Jousselin.
Jousselin, então com 60 anos, não era parente nem amigo. Ele era um ex-bombeiro que havia comprado a casa de Brisset 25 anos antes por meio de um esquema imobiliário francês pouco conhecido, conhecido como viager — e estava esperando desde então para se mudar, disse seu advogado, Abed Benjador, à CNN.
Em uma venda viager, proprietários idosos — geralmente na faixa dos 70, 80 ou 90 anos — vendem seus imóveis com um grande desconto, às vezes pela metade do valor de mercado. Em troca, recebem um pagamento mensal do comprador.
Na maioria dos casos, mantêm o direito de morar no imóvel pelo resto da vida — um acordo conhecido como viager occupé. Em outros casos, o vendedor já se mudou no momento da venda, permitindo que o comprador tome posse imediata do imóvel enquanto continua com os pagamentos mensais — uma configuração conhecida como viager libre.
É parte imobiliário, parte roleta. Os anúncios de imóveis geralmente incluem a idade do vendedor e o preço pedido. Quanto mais velho o vendedor, mais cedo o comprador poderá reivindicar o imóvel.
“Na França, um homem de 70 anos tem uma expectativa de vida de cerca de 16 anos, então o desconto costuma ser de 50%”, disse Fréderic Coubronne, que administra uma agência Viager em Paris.
“As mulheres vivem cerca de cinco anos a mais, então uma mulher de 75 anos teria o mesmo desconto. Para casais, o desconto é ainda maior, já que tendem a viver mais tempo juntos.”
Jousselin havia comprado a casa da família de Brisset em Montbazon, ao sul de Tours, em 1995. Desde então, ele pagava a Brisset uma bolsa mensal de 500 euros — um total de bem mais de US$ 150 mil, na taxa de câmbio atual, além do valor inicial da compra. Quando ela faleceu, em 13 de maio de 2019, as suspeitas rapidamente se voltaram para ele, disse seu advogado.
Ninguém na família conhecia Jousselin antes da morte de Brisset, escreveu sua neta, Emiline Dupoy, em uma carta publicada pelo jornal francês La Nouvelle Republique antes do julgamento de Jousselin. “O único elo entre eles era o viager.”
“Foi um escândalo enorme”, disse Benjador à CNN. “A equipe do asilo alegou que Jousselin trancou a porta ao entrar no quarto. Depois que ele saiu, disseram que encontraram Madame Brisset com migalhas de madeleine por todo o corpo.”
A mídia francesa apelidou o caso de “l’affaire de la madeleine” (o caso de madeleine) . “No cerne do julgamento está a propriedade Viager, comprada na década de 1990”, informou a emissora francesa RTL.
Na França, um homem de 70 anos tem uma expectativa de vida de cerca de 16 anos, então o desconto costuma ser de 50%.
Jousselin passou três anos em prisão preventiva antes do caso ir a julgamento pela primeira vez em maio de 2022. Ele foi absolvido pelo Tribunal de Apelação de Indre-et-Loire, mas os promotores contestaram o veredito. O procurador-geral Denis Chaussetie-Laprée pediu uma pena de 20 anos de prisão, argumentando que o assassinato da idosa havia sido “premeditado”.
Mas durante o novo julgamento em dezembro de 2023, realizado no Tribunal de Apelações de Loiret, depoimentos importantes da equipe de enfermagem começaram a se desfazer, lançando dúvidas sobre a narrativa original.
“Não sei se meu cliente a matou intencionalmente”, disse Benjador. “Mas sei que o procedimento era falho e muito mais complicado do que a imprensa fez parecer. A questão do viager ofuscou tudo.”
Em 9 de dezembro de 2023, a acusação de homicídio contra Jousselin foi rebaixada para homicídio culposo. Embora os promotores não tenham conseguido provar que ele pretendia matar a vítima, o Tribunal de Apelação de Loiret aceitou que Jousselin havia dado uma madeleine a Brisset — descrevendo-a como um ato de “imprudência” diretamente ligado à sua morte.
Jousselin foi condenado a três anos de prisão e a uma multa de 30 mil euros, confirmou o tribunal à CNN. “Estou um pouco aliviado, mas não totalmente satisfeito — ainda fui condenado, embora enfrentasse acusações muito mais graves”, disse ele ao deixar o tribunal.
Embora julgamentos como o de Jousselin envolvendo vendas de viagers sejam preocupantes, eles continuam extremamente raros. E não diminuíram o entusiasmo pelo acordo imobiliário — especialmente entre compradores estrangeiros ávidos por imóveis franceses a preços abaixo do mercado.
“Nos últimos dois anos, tive cerca de uma dúzia de compradores internacionais — cerca de metade deles americanos”, disse Reza Nakhai, dono da agência Viva Viager, sediada em Paris. “Muitos não hesitam em investir. É um negócio seguro e de longo prazo.”
Para os americanos que sonham com um pied-à-terre em Paris, o viager pode ser uma opção vantajosa — se estiverem dispostos a encarar o longo prazo.
Em Saint-Germain-des-Prés, o elegante enclave da Rive Gauche, antiga residência de Ernest Hemingway e Simone de Beauvoir, um apartamento de 100 metros quadrados agora é vendido por uma média de US$ 1,7 milhão.
Em Le Marais — um favorito tanto da elite parisiense quanto de compradores americanos — os preços em 2025 variam de US$ 15,5 mil a US$ 22 mil por metro quadrado, de acordo com a imobiliária Talvan’s International. Mas com o Viager, os compradores podem abocanhar imóveis de alto padrão por menos da metade desse preço.
Homa Raevel, investidora americana-iraniana e mãe de cinco filhos, comprou quatro imóveis da Viager em Paris. Ela descobriu o conceito enquanto morava entre a Europa e os EUA, em busca de maneiras criativas de investir.
“No começo, pareceu um pouco mórbido”, disse Raevel à CNN. “Eu ficava pensando: ‘Não quero ficar feliz quando alguém morre’. Mas fiz questão de conhecer cada vendedor e ouvir suas histórias. Com o Viager, você ajuda idosos a permanecerem em suas casas, ao mesmo tempo em que lhes dá segurança financeira — é uma situação vantajosa para todos.”
Ao procurar um imóvel, as primeiras coisas que Raevel diz procurar são localização e layout. “Na França, especialmente em Paris, é comum encontrar cozinhas em uma extremidade do apartamento e salas de jantar na outra, conectadas por corredores estreitos”, disse ela. “Procuro apartamentos com pé-direito alto e planta aberta, geralmente em áreas promissoras . “
Mas Raevel disse que o fator mais crucial não é o espaço em si — é o vendedor. “Só compro se o vendedor parece estar vivendo uma vida feliz”, disse ela. “Se alguém estiver lidando com conflitos familiares ou vendendo em circunstâncias estressantes, eu deixo passar. A pessoa precisa ter boa energia.”
Aprática do viager remonta à época romana. “Naquela época, os idosos deixavam propriedades para seus filhos ou sobrinhos em troca de uma pequena quantia e da possibilidade de continuar morando em suas casas”, disse o agente Coubronne à CNN.
No início do século XIX, Napoleão formalizou o sistema — não apenas na França, mas também nos territórios que conquistou. “É por isso que também encontramos acordos no estilo viager em países como Espanha, Itália e partes da Bélgica”, disse Coubronne.
As vendas viager não são populares apenas entre os cidadãos comuns — elas também atraíram algumas das figuras mais proeminentes da França. Os ex-presidentes Charles de Gaulle, Valérie Giscard d’Estaing e François Hollande adquiriram propriedades por meio de acordos viager.
E não são apenas os franceses que aderem à prática. Hugh Hefner virou manchete quando vendeu a Mansão Playboy para seu vizinho por US$ 100 milhões — metade do preço de US$ 200 milhões — com uma condição: morar lá até o dia de sua morte.
Na França, o sistema centenário é especialmente popular entre proprietários sem herdeiros.
“Se eu tivesse filhos, gostaria que eles herdassem”, disse André Helman, um psicanalista de 74 anos que recentemente vendeu seu apartamento em Paris como viajante. “Mas eu não tenho, então esta é a solução perfeita — me permite ficar na minha casa e viver confortavelmente com uma renda estável.”
O apartamento de um quarto de Helman foi comprado por 250 mil euros — cerca de metade do seu valor de mercado — por Ylla Heron, uma estudante de moda de 21 anos.
“Não preciso morar aqui agora”, disse ela à CNN. “É para o futuro, daqui a 20 ou 30 anos. Considerando o preço e a área — 46 metros quadrados no centro de Paris — é uma verdadeira pechincha.”
Situado no nono andar de um edifício moderno no 14º arrondissement de Paris — um bairro vibrante ao sul do Sena, conhecido por seu patrimônio artístico, fachadas haussmannianas e cultura clássica de cafés —, o apartamento encantou Heron instantaneamente.

“É lindo e aconchegante”, disse ela. “Há uma grande janela que inunda o espaço de luz, e a vista para os telhados de Paris é mágica. Eu realmente consigo me imaginar morando aqui algum dia.”
O sistema viager não está isento de críticas. Alguns o consideram mórbido, visto que o investimento do comprador depende da falência do vendedor. Helman não se deixa abalar.
“As pessoas se sentem desconfortáveis com o viager por causa do aspecto da morte”, disse ele. “Mas, para mim, morrer é uma parte natural da vida. A ideia de que esta jovem encantadora eventualmente viverá em minha casa — na verdade, me agrada muito.”
O sistema pode ser uma solução oportuna para o rápido envelhecimento da população francesa. Em janeiro de 2024, mais de 20% dos residentes franceses tinham mais de 65 anos — com 10% com 75 anos ou mais — de acordo com o INSEE, o órgão nacional de estatísticas. Até 2050, um em cada três residentes terá mais de 65 anos. Com o aumento do custo de vida, garantir uma situação financeira estável na terceira idade torna-se cada vez mais urgente.
Mas o Viager não é isento de riscos para o comprador. Além de pagar uma entrada única — poeticamente chamada de “le bouquet ” —, os compradores precisam fazer parcelas mensais que podem se estender por décadas.
“Eu sempre calculo que o vendedor viverá até os 100 anos”, disse Raevel à CNN. “Se viverem além disso, posso não ter lucro. Mas, enquanto o mercado se mantiver pelos próximos 20 anos, ainda sairei ganhando.”
Nem todas as apostas dão certo.
O sistema viager não está isento de críticas. Alguns o consideram mórbido, visto que o investimento do comprador depende da falência do vendedor.
Em um dos casos mais famosos, Jeanne Calment — detentora do recorde de pessoa com maior longevidade no mundo — assinou um contrato de viager aos 90 anos. Ela viveu mais 32 anos, dois a mais que o comprador. A família dele foi legalmente obrigada a continuar pagando os pagamentos mensais até a morte de Calment, aos 122 anos.
“Essa é a exceção definitiva”, disse Nakhai à CNN, rindo. “Nunca vi nada parecido com meus clientes. Mas mostra o quão humano esse negócio realmente é. Já fui convidado para funerais de vendedores por suas famílias. A Viager é mais do que uma transação imobiliária — é sobre confiança e conexão.”
Para Raevel, o investidor americano, também é uma questão de valores.
“Comprar um Viager me faz sentir bem porque sei que estou realmente ajudando alguém”, disse ela. “Muitos idosos lutam para manter a qualidade de vida que tinham décadas atrás — eles estão realmente sofrendo. Dessa forma, estou apoiando alguém e, ao mesmo tempo, garantindo uma moradia de longo prazo por um preço menor. Por que não apostar?”